Le Guide du Compromis de Vente

Délai de rétractation lors de la signature du compromis de vente

Pour ce qui concerne, le vendeur, il ne dispose pas de délais de rétractation. La signature du compromis l’engage sans qu’il puisse revenir dessus.

Pour ce qui concerne l’acheteur, il dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet sans avoir à se justifier de quoi que ce soit de pouvoir renoncer à l’acquisition.

Si pendant ces 10 jours, son acompte a été encaissé, il lui sera restitué dans un délai maximum de 21 jours.

Les éléments devant figurer dans un compromis de vente

En dehors des éléments de prix et de description du bien, le compromis peut intégrer des éléments comme la répartition de certaines charges. Il est par exemple courant de diviser la taxe foncière au prorata de la période d’occupation alors que la taxe d’habitation est due par les occupants au 1er janvier pour l’ensemble de l’année.

S’il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux déjà votés en assemblée générale.

Au-delà de ces éléments, le compromis de vente doit intégrer :

Des conditions suspensives : Les conditions suspensives sont une sécurité, en particulier pour l’acheteur mais uniquement. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.

Parmi ces conditions, il y en a une qui est obligatoire ; c’est celle concernant l’obtention d’un prêt pour les personnes qui financent leur bien.

Pour sécuriser l’engagement du vendeur sur le financement et éviter toute mauvaise surprise, on peut préciser dans le compromis le plan de financement tel qu’il sera présenté aux banques.

D’autres conditions peuvent également être intégrées dans le compromis comme des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien, à l’obtention d’un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, à l’absence de servitude ou encore à la purge des hypothèques par le vendeur par exemple.

Le dossier de vente

Un certain nombre d’éléments doivent être annexés au compromis. Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques ou encore le carnet d’entretien de l’immeuble.

Concernant les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, on a en particulier :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui recensent l’ensemble des lots d’un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l’ensemble des règles qui organisent la vie dans l’immeuble,
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
• La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble

Pour ce qui concerne les documents relatifs à l’état de l’immeuble, on a le carnet d’entretien de l’immeuble qui est établi par le syndic et qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l’identité du syndic en exercice.

En revanche, si l’acheteur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la copropriété alors le vendeur n’est pas tenu de lui remettre le carnet d’entretien. Il n’est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d’un lot annexe tel qu’une place de parking, une cave, un grenier, un cellier …

Pour ce qui est des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu, on a :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente,
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire,
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur,
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Durée de validité pour la signature d’un compromis de vente immobilier

Le compromis de vente d’un bien immobilier engage le vendeur et l’acheteur mais pour une certaine durée

Comme tout document contractuel dans lequel un acheteur et un vendeur s’engagent à effectuer une transaction dans des conditions données, le compromis intègre une date limite de validité au-delà de laquelle ils ne sont plus valables.

Date butoir du compromis de vente

Cette date butoir qui est forcément intégrée dans un compromis de vente a pour objectif évident de limiter dans le temps un engagement, savoir 4 à 6 mois.

En effet, si l’une des conditions suspensives n’est pas atteinte, le vendeur doit remettre son bien sur le marché sachant qu’il aura perdu le temps d’immobilisation.

Si la date butoir est souvent fixée à 4 ou 6 mois, c’est parce qu’on estime que c’est le délai globalement nécessaire pour lever toutes les conditions suspensives et valider tous les documents nécessaires à la signature de la vente.

Interruption du compromis de vente avant la date butoir

Dans un certain nombre de cas, le compromis peut effectivement être interrompu avant la date butoir.

C’est notamment le cas lorsque l’acheteur exerce son droit de rétractation pendant les 10 jours que dure le délai de rétractation.

Alors le compromis est de fait annulé et les sommes payées par l’acheteur lui sont restituées sans qu’il n’ait à se justifier de rien.

Par ailleurs, si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas alors, le compromis est annulé de fait est les sommes restituées sans pénalités.

Prorogation du compromis ou de la promesse au-delà de la date butoir

En principe, au terme de la date butoir, le compromis tombe.

Néanmoins si les 2 parties en sont d’accord, un avenant peut être signé de manière à reporter la date butoir.

Le délai de rétractation immobilier suite à la signature d’un compromis

La loi Macron du 8 août 2015 a simplifié les modalités de rétractation qui étaient prévues dans la loi Alur.

De manière à renforcer la protection de l’acquéreur, le délai de rétractation est passé de 7 jours à 10 jours.

Il s’applique de la même façon que l’on soit passé par une agence immobilière ou que l’on ait procédé de particulier à particulier.

Pendant les 10 jours du délai légal de rétractation, le futur acheteur peut revenir librement sur sa promesse ou son compromis sans avoir à se justifier et sans supporter la moindre pénalité.

Le délai de rétractation en revanche ne concerne que l’acheteur potentiel. Le propriétaire quant à lui est engagé dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. Seule la réalisation des conditions suspensives peut remettre en question la vente.

Les biens concernés par le délai de rétractation

Le délai de rétractation d’un achat immobilier ne concerne pas tous les biens.

Il ne concerne que les transactions portant sur des biens à usage d’habitation ; qu’il s’agisse de maison ou d’appartement qu’il s’agisse de bien déjà construits ou de biens vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

Les biens à caractère commercial ou les biens professionnels ne bénéficient d’aucun délai de rétractation.

Enfin, si vous achetez votre bien via une Société Civile Immobilière (SCI), vous ne bénéficierez d’aucun délai de rétractation quel que soit le type de bien.

Le délai légal de rétractation

S’agissant du  délai légal, il y a 2 éléments qui sont importants :

• Quand commence à courir le délai
• Quels sont les jours à prendre en compte (ouvrables, ouvrés, calendaires,)

Concernant la date à prendre en compte pour le début du délai de rétractation, celui-ci ne démarre que le lendemain du jour où le compromis vous a été notifié sachant que cette notification peut être faite par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou dès la signature du document si elle est réalisée devant notaire.

Les jours à prendre en compte : le délai de rétractation intègre tous les jours de la semaine y compris le samedi, le dimanche et les jours fériés.

La seule exception concerne les cas de figure ou le dernier jour du délai de rétractation arrive un dimanche. Auquel cas, le délai est prolongé automatiquement jusqu’à la fin du premier jour ouvrable suivant.

Faire valoir son droit de rétractation immobilier

Pour pouvoir bénéficier du délai de rétractation, il suffit d’adresser au vendeur ou à son représentant un courrier en recommandé l’informant de votre décision. C’est la date d’envoi qui sera prise en compte.

Si votre courrier est donc validé par la poste avant la fin du délai de rétractation, votre demande sera valide.

Si par ailleurs, vous aviez versé un dépôt de garantie et que celui-ci a été encaissé, alors il doit vous être restitué dans un délai maximum de 21 jours.

Les types de conditions suspensives d’un compromis de vente

En matière de conditions suspensives on distingue 2 types de clauses :

• Les clauses suspensives pour lesquelles la vente est confirmée si la clause se réalise. Le cas le plus fréquent est celui de l’obtention d’un prêt immobilier.
• Les clauses résolutoires pour lesquelles c’est le principe inverse qui s’applique. La vente est confirmée si la clause ne se réalise pas. L’exemple le plus fréquent est l’exécution d’un droit de préemption.

Les conditions suspensives possibles dans un compromis de vente.

Un certain nombre de clauses peuvent donc être mise dans un compromis. Une seule est obligatoire, elle concerne l’obtention d’un crédit pour financer son acquisition. Les autres sont facultatives.

1 L’obtention d’un crédit

La plupart des acquéreurs d’un bien immobilier ont recours à un emprunt pour financer leur achat immobilier, c’est la condition suspensive obligatoire : l’obtention d’un crédit.

Si toutefois l’acquéreur n’a pas recours à un financement, il devra alors le mentionner de façon manuscrite dans le compromis et indiquer qu’en conséquence qu’il renonce à cette clause suspensive du compromis liée à l’obtention d’un financement pour son achat immobilier.

De plus, cette clause doit intégrer un certain nombre de précisions comme :

• La durée du prêt
• Le taux
• Le montant
• Le montant des mensualités

La clause suspensive liée à l’obtention d’un crédit est également assortie d’une durée d’obtention de ce prêt qui est souvent de 2 mois en raison des délais pris par les banques pour valider leurs offres.

Si malgré tout, l’acquéreur n’obtient pas son financement et que la condition suspensive de son compromis de vente s’applique, il devra montrer qu’il a obtenu le refus de deux banques différentes, aux conditions mentionnées dans le contrat.

Si l’acquéreur n’est pas en mesure d’apporter ces éléments, alors, la condition suspensive ne s’appliquera pas.

2 La revente de son bien

Pour éviter d’avoir recours à un prêt relais, l’acquéreur va pouvoir intégrer dans son compromis de vente une clause suspensive liée à la revente de son logement précédent.

L’acquéreur précisera alors que la vente ne pourra être finalisée que lorsque l’acheteur aura vendu son bien. Cela permettra à l’acheteur de reporter la signature de la vente tant qu’il n’aura pas réussi à revendre son bien.

Pour être valable, cette clause suspensive doit néanmoins être limitée dans le temps avec un maximum de 6 mois et doit intégrer un prix de vente en dessous duquel vous ne souhaitez pas descendre.

3 L’absence de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique

Les servitudes sont un droit réel immobilier qui est attachée au bien et non au propriétaire. Il est donc nécessaire, en cas de vente d’un bien immobilier, que l’acquéreur soit informé des servitudes qui peuvent exister sur le bien surtout s’il s’agit d’une servitude passive qui déprécie le bien.

4 L’absence de préemption

Certain personnes ou entités (la commune, les pouvoirs publics, …) peuvent être prioritaires sur l’achat d’un bien. Il peut s’agir par exemple du locataire du bien qui pourra, a conditions égales acquérir le bien en lieu et place de celui qui a fait l’offre.

Il est donc important au préalable de purger le droit de préemption en s’assurant qu’aucun de ceux qui peuvent prétendre au droit de préemption ne vont l’exercer ou de l’intégrer comme condition suspensive.

5 L’absence d’hypothèque

Cette clause suspensive que l’on va pouvoir intégrer dans le compromis a pour objectif de garantir à l’acquéreur qu’aucune hypothèque n’est susceptible de s’appliquer sur le bien.

Il est conseillé de vérifier la situation hypothécaire du bien avant le compromis et de s’assurer qu’elle a été apurée pour que la vente puisse se faire sans difficulté.

6 L’obtention d’une autorisation

L’acquéreur va pouvoir également faire mettre comme condition suspensive de son compromis l’obtention d’une autorisation, d’un permis de construire ou de démolir, d’un changement de destination comme la transformation d’un commerce en habitation …

Faire valoir une condition suspensive sur un compromis de vente immobilière

Les conditions suspensives peuvent donc être nombreuses. Leur objectif n’est pas de tout faire pour que la vente ne se fasse pas mais de protéger le vendeur et l’acquéreur.

Pour que tout se passe bien, il est important que l’acheteur et le vendeur soient le plus transparents possibles pour que les clauses suspensives qui seront mises dans le compromis de vente ne soient pas une source de difficultés par la suite.

En fonction du type de clause suspensive, c’est soit à l’acquéreur, soit au notaire de la faire valoir, si sa non-réalisation est constatée et ceci jusqu’à la signature sauf si la condition est assortie d’un délai.

Si l’acquéreur fait valoir la condition suspensive pour annuler le compromis, il devra bien entendu le faire par lettre recommandée avec accusé de réception en produisant tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.