Vendre Mon Terrain
à un Promoteur Immobilier
Vendre son terrain à un promoteur est une démarche engageante dans la durée et il est très important de se poser les bonnes questions.
Il faut savoir avant toute chose, que la patience dans une telle vente est primordiale.
Lorsqu’on possède un terrain sans maison et que le vendeur n’habite pas sur le terrain à vendre à un promoteur, il peut souvent attendre un peu plus longtemps ce qui lui permet de négocier calmement un peu plus que si c’était une maison principale.
Les promoteurs sont en recherche de nouveaux terrains tout au long de l’année. Ils sont capables de voir du potentiel dans un grand nombre de parcelles, situées aussi bien en zones urbaines que rurales ou périurbaines.
Si un terrain peut se prêter à un quelconque projet immobilier, un promoteur sera toujours prêt à l’acheter à un prix supérieur à celui du marché des particuliers.
Un promoteur recherche aussi bien des terrains constructibles nus que des terrains construits (une maison, un bâtiment en ruine, un entrepôt, un local industriel ou commercial…).
En revanche, un terrain non constructible dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) n’entre pas dans les critères de recherche du promoteur sauf si une procédure de modification ou de révision du PLU prévoit de le rendre urbanisable à court ou moyen terme.
Voici les étapes à connaître pour vendre votre terrain constructible à un promoteur.
1 Renseignez-vous sur les caractéristiques de votre terrain pour connaître le prix de votre terrain
Premièrement, c’est le PLU qui va déterminer les caractéristiques de la parcelle que vous détenez. Ce plan local d’urbanisme établi par la mairie détermine les détails et obligations de construction de votre parcelle pour ainsi savoir le nombre de niveaux constructibles, les obligations de stationnements, d’espaces verts…
En toute logique, plus on peut construire, plus votre terrain à de la valeur. La qualité de constructibilité de votre parcelle va être un élément déterminant dans le prix de vente final.
Si le terrain ne permet la construction que d’une maison, cela ne sert à rien de s’adresser à des promoteurs, ils ne trouveront pas d’intérêt à vous acheter un terrain pour ne réaliser qu’une seule villa, dans ce cas, il vaut mieux le vendre à un particulier.
Ensuite, il faut connaître les types d’habitations que le promoteur immobilier en question à l’intention de construire. Si ce sont des logements sociaux, il est fort probable que le prix de vente soit moins élevé par rapport à des investisseurs privés. Mais ce point est parfois imposé par la zone du PLU dont vous dépendez. C’est donc, là aussi un point très important pour envisager de vendre son terrain a un promoteur.
La majeure partie du temps, le PLU et les municipalités imposent un pourcentage de logements sociaux au sein de la résidence par exemple 30%. Si le promoteur peut construire 50 logements, 15 seront des logements vendus à un organisme social.
De plus, il peut être très utile pour vous de faire estimer votre bien par une agence immobilière afin d’avoir un point de comparaison. En fonction des qualités de votre terrain pour vendre à un promoteur, vous pourrez savoir si cette vente vaut le coup comparé à une vente dite « classique », à un particulier.
2 Notre agence WIP vous met en contact avec un promoteur immobilier.
Avant de vous mettre d’accord sur le prix de vente de votre terrain, le promoteur réalise une étude de faisabilité.
Concrètement, le promoteur évalue avec un architecte la constructibilité du terrain et le type de projet réalisable sur votre parcelle (logements collectifs, maisons en bande, bureaux….) en fonction des règles du Plan Local d’Urbanisme.
A l’issue de l’étude de faisabilité, le promoteur connaîtra le nombre de lots et la surface de plancher exacte que l’on pourra réaliser sur votre terrain.
3 Le promoteur connait maintenant la nature de la construction qu’il peut réaliser sur le terrain que vous souhaitez vendre.
Il est alors en mesure d’évaluer le prix d’achat de votre terrain grâce à la méthode du compte à rebours.
Le promoteur va déduire du chiffre d’affaires TTC des ventes de logements, les différents coûts nécessaires à la réalisation de l’opération de promotion : les coûts de construction, les honoraires d’architecte, les honoraires de vente… en tenant compte bien sûr de sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum.
4 Vous vous êtes mis d’accord avec le promoteur sur le prix et les conditions de la vente de votre terrain à bâtir.
Vous allez passer une première fois chez le notaire pour signer un compromis de vente qui réserve l’achat du terrain au promoteur pendant une durée suffisante pour valider les droits à construire (obtention d’un permis de construire purgé de tout recours).
A noter que le vendeur n’a aucune somme à verser. Seul le promoteur prendra à sa charge les droits d’enregistrement.
5 Lors de cette étape, le propriétaire du terrain n’intervient pas.
Le promoteur travaille sur son projet de construction en coordination avec la mairie et les élus de la commune afin de proposer un programme immobilier correspondant à leurs besoins et respectant le Plan Local d’Urbanisme.
Il dépose ensuite un permis de construire à la mairie sur le terrain réservé lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.
L’instruction d’un permis de construire dure en règle générale trois mois sauf prorogation automatique en cas de demande de pièces complémentaires par le service instructeur ou cas spécifiques (tel qu’un projet soumis à avis des architectes des bâtiments de France par exemple).
6 Une fois le permis de construire obtenu et purgé, intervient la dernière étape de la vente de votre terrain : la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire ou « Acte authentique de vente ».
Le notaire lit à haute voix l’acte de vente devant les deux parties.
Vendeur et acheteur vérifient ainsi qu’il correspond en tous points à la promesse de vente précédemment signée.
La signature du notaire authentifie officiellement l’acte de vente : il s’agit d’une décision à valeur judiciaire. Le promoteur est tenu de régler au propriétaire foncier le solde du prix de vente du terrain (hors indemnité d’immobilisation éventuellement versée précédemment) le jour de la signature de l’acte authentique.
VOUS AVEZ OFFICIELLEMENT VENDU VOTRE TERRAIN !