Guide & Conseils de son Premier Achat Immobilier

2/ FAITES UNE PREMIERE RECHERCHE sur notre site internet !

En indiquant vos critères sur le moteur de recherche et consultez nos annonces. Vous pouvez imprimer la fiche du bien qui vous intéresse

3/ UN BIEN VOUS INTERESSE :

Prenez contact avec nos agents afin de vous renseigner

sur ledit bien comme par exemple sur :

• l’état du bien : travaux à prévoir ou non
• l’état de l’installation électrique
• l’état de la toiture
• le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière
• le montant des charges de copropriété si bien en copropriété

Pour acheter un logement en toute sécurité, surtout quand c’est la première fois, il est toujours conseillé de se rapprocher d’un professionnel.

Un agent immobilier détient une carte professionnelle et vous apporte de nombreuses garanties. Il vous aidera à définir vos critères et à faire des compromis raisonnables, surtout au moment de négocier avec le vendeur.

Il a accès à de nombreuses annonces immobilières et parfois même à des biens « hors marché ».

Il est plus facile de visiter un logement avec un professionnel aux heures où vous êtes disponibles, par exemple aux heures de déjeuner ou en soirée.

Demandez une visite du bien qui vous intéresse :

Prenez le temps nécessaire : effectuez la visite à votre rythme.

Vous pouvez poser des questions durant la visite au vendeur

Ne vous précipitez pas sur le premier bien visité : avant de vous engager, prenez le temps de visiter plusieurs biens.

Vous pouvez demander à visiter plusieurs fois le logement à différents moments de la journée et de la semaine.

En tant que primo-accédant, il se peut qu’un détail vous échappe lors de la première visite du bien. Proposez donc à un proche de vous accompagner pour avoir son avis.

Nous vous recommandons pendant la visite de vous limiter à la découverte du bien et de ne pas vous engager dans la négociation

Si vous souhaitez discuter du prix nous vous invitons à le faire avec l’agence. Ne confondez pas la visite et la négociation.

4/ OBTENIR SON FINANCEMENT

La majorité des acquisitions immobilières sont finan­cées par un prêt immobilier. Pour vous accorder un crédit immobilier, rapprochez-vous de votre conseiller au sein de votre banque ou d’un autre établissement bancaire qui vous indiquera le montant du prêt auquel vous pourrez prétendre en tenant compte de :

• vos revenus
• le montant de votre apport personnel
• et le montant que vous souhaitez engager pour l’achat d’un logement

En fonction de votre dossier et des taux d’emprunt, l’établissement prêteur vous fera une proposition de prêt respectant votre capacité d’endettement.

Ce montant ne peut excéder 33 % de vos revenus. Les mensualités et la durée de remboursement sont alors fixées en fonction du montant emprunté pour vous évi­ter tout risque de surendettement.

Si vous pouvez pré­senter un compromis de vente, un contrat de réserva­tion, l’offre de prêt sera encore plus précise.

Le montant de votre apport personnel – autrement dit, vos économies – jouera également en votre faveur. La plupart des établissements de crédit demandent que votre apport personnel représente 10 % du montant de l’acquisition

5/ FAIRE UNE OFFRE D’ACHAT

Vous avez trouvé un appartement ou une maison correspondant à vos critères, il est temps de rédiger une offre d’achat. Ce document a une véritable valeur légale et juridique. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se faire ac­compagner par un agent immobilier habilité pour la ré­diger. L’offre d’achat est un moyen sommaire de réser­ver un logement. Il est essentiel d’y inscrire l’adresse du bien, la superficie, le nom du propriétaire, l’agence qui sert d’intermédiaire et bien entendu, le montant que vous êtes prêt à engager.

Si vous estimez que le prix de vente affiché est trop élevé, vous avez la possibilité de faire une offre à un prix inférieur.

Le vendeur peut recevoir une offre d’achat de chaque acheteur potentiel. Il peut la refuser ou faire une contre-proposition.

6/ LE COMPROMIS DE VENTE

La signature du compromis de vente peut s’accom­pagner du versement d’un dépôt de garantie. Cette somme d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente, constitue un gage de confiance entre vendeur et acheteur. Elle est conservée par le professionnel et déduite du montant total au moment de la signature de l’acte de vente.

Ce document est encore plus engageant et il est vive­ment conseillé de se faire accompagner par un profes­sionnel de l’immobilier.

Le compromis de vente formalise l’accord entre les deux parties.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 27 mars 2014, il ne peut être valable que si l’acheteur a reçu l’en­semble des documents obligatoires comme le diagnostic du bien concerné et les an­nexes dans le cas d’une vente en copropriété.

Les diagnostics obligatoires :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le constat de risque d’exposition au plomb (si construction antérieure à 1949)
• l’état d’amiante (si construction antérieure à 1997)
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité (de plus de 15 ans)
• l’état de l’installation intérieure du gaz (de plus de 15 ans)
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif (fosse septique)
• l’état parasitaire relatif aux termites
• l’état des risques naturels et technologiques
• l’information sur la présence d’un risque de mérule (champignon)

Les an­nexes dans le cas d’une vente en copropriété :

Si le bien vendu est un lot en copropriété, la loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur de fournir en plus certains documents relatifs à :

• la superficie du lot (métrage « loi Carrez ») ;
• l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété)

En complément, il faut également fournir des documents relatifs à la situation financière de la copropriété :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur
• sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires
• état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot le cas échéant).

Les mentions qui doivent figurer dans le compromis de vente sont :

• le prix de vente
• la date de disponibilité ou de livraison
• la description détaillée du bien et des équipements
• les modalités de paiement
• le montant des frais notariés
• le montant des honoraires de l’agent immobilier

Il est également conseillé d’ajouter des clauses sus­pensives liées à l’obtention du prêt immobilier ou à la demande d’autorisation de travaux.

L’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours après la signature du compromis et la réception de tous les documents.

La signature du compromis de vente peut s’accom­pagner du versement d’un dépôt de garantie. Cette somme d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente, constitue un gage de confiance entre vendeur et acheteur. Elle est conservée par le professionnel et déduite du montant total au moment de la signature de l’acte de vente.

7/ L’ACTE DE VENTE

Une semaine avant la signature de l’acte de vente, le notaire envoie aux vendeurs et aux acquéreurs par courriel ou courrier le projet d’acte de vente.

Il est accompagné d’un décompte qui comporte l’ensemble des frais de vente à régler, le prix d’acquisition du bien immobilier, la commission d’agence et les autres frais éventuels.

L’acquéreur doit alors se mettre en relation avec la banque pour qu’elle verse, avant la date de rendez-vous de signature, la somme demandée.

Le jour prévu pour la signature, vous devez vous rendre à l’étude notariale avec votre agent immobilier où seront également présents le vendeur, son notaire ou les différentes personnes qui peuvent les représenter en cas d’absence de l’un ou de l’autre.

Le notaire donne lecture de l’acte qui est signé par l’ensemble des parties.

L’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire lors de la transaction est rémunérée au moment de la signature de l’acte de vente.

Le montant de ces honoraires a été fixé dans le mandat de vente par le vendeur. Il peut s’agir d’une somme fixe ou d’un pourcentage du prix de vente final.

Ces honoraires viennent récompenser les différentes actions menées par le professionnel comme par exemple l’estimation du prix de vente, la rédaction et la diffusion de l’annonce, l’organisation des visites ou la rédaction de l’offre d’achat et du compromis de vente.

Sans oublier que l’agent immobilier est compétent pour conseiller l’acheteur et le vendeur dans toutes les dé­marches administratives (réalisation de diagnostics immobiliers, de travaux, demande de prêt…).

Selon les cas, les honoraires de l’agent immobilier sont réglés soit par l’acheteur ou soit par le vendeur.

Cette répartition est décidée dès la signature du mandat de vente par le vendeur et est obligatoirement précisée dans l’annonce avec la men­tion « honoraires à la charge de ».

Le rôle du notaire est d’officialiser la transaction immobi­lière et notamment de collecter une somme d’argent, que l’on appelle à tort les « frais de notaire ».

Ces frais notariés englobent :

• La rémunération du notaire appelés aussi « émoluments »
• Les débours qui servent à payer les différents intervenants (ex : géomètre) ou l’édition de documents comme les pièces d’état civil
• Les droits de mutation : un impôt calculé par rapport à la valeur du bien qui regroupe les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Une fois l’acte de vente signé par vos soins le notaire procède à la remise des clés.

VOUS ETES ENFIN PROPRIETAIRE DE VOTRE MAISON OU DE VOTRE APPARTEMENT !